房價飛漲，消費者痛斥房地產開發商。但真正的問題是：城裡的普通民眾為什麼一定得從房地產開發商那裡
買房子？這個問題被人們普遍忽視，而在筆者看來，城市居、大不易的癥結正在這裡：開發商事實
上享有的在城市開發房屋的壟斷特權。
 
 
 
農民有農民的幸福
城里人為房子吵得熱火朝天，好像房子問題成了中國人最重要的社會問題。但這裡的中國，其實最多只佔人口的四分之一或者最多三分之一。
相反，大多數中國人卻既沒有參加這場討論，似乎也沒有被納入到討論的考慮範圍內。
他們就是農民。是的，居者有其屋，在農民那裡從來都不是問題。因此，在討論房子問題時，看看農民是怎麼解決其住房問題，應當是有啟發
性的。這個問題是值得追問的：為什麼在農民那裡，房子從來沒有成為一個大問題，儘管農民的收入水平其實遠遠低於城市居民？
他們的幸運或許來自土地制度。根據相關土地法，農民自祖先繼承下來的房屋，連同其宅基地，在事實上是可以繼承的。至於年輕人到成家立
業之時，則可以向其所在的農村集體申請宅基地，接近於無償獲得。因此，農民建造自己的房子，只需承擔建築成本。也許幾萬、最多十幾萬
塊錢，就可以擁有自己的一套院子。而且，他事實上對這塊宅基地擁有幾近完整的所有權。在這塊宅基地上，他可以隨意建造、翻新房屋。正
因為有這種產權明晰，因此，在農村，從來沒有城市那種大規模危舊房改造的問題，因為房屋在一直被零星地翻新，就像波普所說的“零星的
社會工程”。而且，他的後代可以繼承這塊宅基地。
拿這種買房子解決模式與城市相比，將會發現，農民在住房問題上要比城里人幸福得多。最關鍵的
是，農民可以獲得較為完整的土地使用權利——儘管只是事實上的一種慣例，而非法律的明晰規範。相對而言，城市人的權利要有限得多——
只有70年的建設用地使用權，而且，為獲得這種權利，需要經過好幾道土地交易程序，其居住成本因而大幅度上升了。
根據現行的土地法律法規：一邊是城市土地，它們完全屬於國有。這些土地可以生成建設用地使用權，政府可以出讓這種權利，用於工商業發
展和城市人口居住。另一邊則是農村土地，這部分土地的所有權名義上屬於農民集體組織，但權利並不完整，不能衍生出建設用地使用權。
在這種情況下，農民從土地上不能完全獲得應得的利益，因為，在工業化、城市化秩序擴展到農民所在土地、土地價值大幅度騰漲之時，政府
以農業用地的貼現值徵地，然後以工商業用地的價格出讓。農民跟他世代居住於其上的土地上的現代化，關係並不大。這系統地堵塞了農民自
我實現現代化的基本渠道，這正是鄉村問題成為一個嚴峻社會政治問題的根源所在。
城市居住模式的來源
花開兩朵，各表一枝。在目前的土地制度下，先是農民在土地上的應得權益沒有完全實現，然後就是城市居民在追求居者有其
租房子屋的夢想之時，不得不付出高成本，卻仍然得不到對於土地、連帶地得不到對房屋的完整權
利。
基於目前的土地制度，城市人口在解決自己住房問題的時候，完全無權直接向農民購買土地——或者說農民所有之土地的建設用地使用權。農
民的土地，首先且只能由政府徵用再出讓，才可建造供應城市居民的買房子商品房。而城市政府則選
擇了只向開發商出讓這些國有土地，而不向個人及個人組成之合作社出讓土地，由此城市居民要有房子住，就必須到房地產市場上，向開發商
購買。
與此類似的另一個市場是出租車行業。大多數城市政府在出租車行業中頑固地堅持出租車公司模式，拒絕實行個體經營模式，儘管專家學者已
經充分地論證，從出租車行業的特點來考慮，單輛出租車完全可以構成一個恰當的經營單位。事實證明，那些在若干年前幸運地獲得個體經營
牌照的出租車司機，為獲得相同收入的付出確實要比公司製下的司機少得多。
同樣，房屋建造也完全適合於以家庭為單位進行，就像內地的農民，就像大多數國家，包括土地比中國狹小得多的歐洲國家的城市，以及在上
個世紀中期以前的所有中國城市。由家庭購買土地、建造屬於自己的房屋，是歷史上唯一的、在資本主義時代也屬於主流的家庭住房解決模式
。
那麼這些古今中外通行的模式為何沒有在中國發展起來？專家們解釋說，這跟“路徑依賴”有關。據說，中國最初的商業化房地產開發模式是
1990年代初期來自我國香港的經驗，似乎還有新加坡——政府以高價將土地出賣給開發商，房地產開發商以高房價在市場交易。於是，很多香
港人的一生主要就是為房地產商打工供房。
問題是，香港地區這種模式形成的最初制度基礎是其當時特殊的政治形態。在回歸之前，香港的全部土地自然歸屬英王，因而，人民要使用土
地，就必須向當時的殖民當局租房子，一如當年諾曼底公爵征服英格蘭，於是，英格蘭全部土地的
最高所有權自然歸屬威廉一世及其合法繼承人。因此，英國普通法上的土地制度自然就完全有別於羅馬法以所有權（ownership）為核心的土地
制度了，而以佔有、保有（possession）為其製度設計的樞紐。
當然，現在內地各級政府之所以選擇並且堅持這種香港模式，恐怕未必注意到這種背景。的確，這種香港模式可以給地方政府帶來大筆售地收
入，香港特區政府的財政收入主要依靠出讓土地，現在內地一些大城市的財政結構也已經接近香港地區了。這樣，在地方，能獲得土地的只有
房地產開發商，家庭及若干家庭組成之住房合作社完全被排斥在外。這樣，城市居民就只能找房地產開發公司去購買房屋。這種經營模式的排
他性安排，同樣是壟斷。而經濟學的基本推論是：壟斷必然給壟斷者帶來壟斷利潤。
這種回顧的視角，可以幫我們釐清一些複雜的關係，但是更重要的是提醒我們，這種香港模式最初的逐利動機並非我們現代各級政府的唯一導
向，政府更重要的方面則是其承擔著增進公共福祉的重任。針對一些地方的房價問題，政府相關部門也適時地對熱點城市的房地產情況進行了
摸底工作，這被很多人認為是在為房地產調控做一些準備。
總而言之，經歷了地方政府出讓土地、房地產開發商出售房屋這兩個環節，城市居民擁有住房的成本被放大了。而這種居住模式也極大影響了
城市生長的模式、城市人文生態，及市民的心靈。關於這一點，容我下次繼續討論。