离奥运还有147天，北京房价的走势引发了一波一波的争论。本来，我不想就此再说什么，因为我已经说得够多了，再多说则难免有祸从口出之嫌，可是，几个热心的网友一再追问：你不是说北京的房价是在死扛吗，到底会扛到什么时候？

说这话的网友，是看了我在去年底写的博客《那是死扛——的哥眼里的北京房价》，说的是那天我出差去北京，从首都机场打的去酒店的路上，的哥告诉我几次拉人去售楼处假装排队购楼的事。现在，事过3月，北京房价在统计局的数据里依然在涨，到底什么时候能降？这真是一个十分敏感的问题，那么，我们还是客观冷静的分析一下吧。

从数据上看，北京已经是连续6个月成交量大幅下滑。在成交量大幅下滑的过程中，头三个月房价依然在空涨，也就是无量上涨，并呈现疲态。北京市房地产交易网统计数据显示，今年2月份全市期房网上签约共计3121套，签约面积366864平方米。其中，住宅签约共计2318套，签约面积260046平方米。据此得出，2月份全市期房网上日均签约108套，日均签约面积12650平方米，其中住宅日均签约80套，日均签约面积8967平方米。与2007年2月相比，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%；环比今年1月成交量下跌了139套，降幅为56.3%。期房日均销售套数、面积双双创2006年以来最低值！

要解释这个数据，要先搞明白什么是期房？期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。在中国一线城市，只有北京的期房政策是最宽松的，准确的说，是房子还在图纸上购房者就要掏钱，万一开发商资金链出问题，购房者将面临很大的风险，此外，期房还为炒楼提供了机会。去年8月，央行曾建议取消期房，进行现楼销售，但是被当时的建设部给否定了。

建立在期房销售基础上的北京楼市，其实已经岌岌可危。中国社科院博士曹建海说：截至2007年上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中，没有实施建设。设定70%可用于住宅用地，按照容积率3保守计算，可以开发住宅面积1.68亿平方米，约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。按照北京市政府统计公报公布的日售600 套的速度，到2015年1月才能把这些房子卖光。他认为，奥运申办成功引发了房地产开发商对未来需求的过度预期，造成北京市住房的严重过剩。去年房价猛涨时，北京是开发商囤房惜售的重灾区，主要原因就是期房制度造成的。对比起来，广州，深圳当时为什么没有囤房惜售的现象发生，为什么房价领跌？主要原因就是这两个城市必须卖现房，开发商有回笼资金的要求。

而现在，北京的期房销售连续半年大幅下滑，有一个非常明显的征兆，那就是投机炒家大规模退市，刚性需求正在渐渐主导市场。香港的经验表明：到了连“楼花”也失去炒作价值的时候，就是房价下跌之时。北京的房价不是由供求关系决定的，准确的说，北京的房地产市场是投机主导性的市场，在各种题材（包括奥运）都炒不动的时候，来提房价收入比才会有意义，因为绝大多数真正自住的买家早已经被高房价逼出了市场，也就是王石说的“连中产阶层也买不起房子了”。

为什么高房价还在死扛？这里面有一个对奥运的预期在起作用。许多朋友认为，无论如何，奥运前政府是不会让北京房价大幅下降的，而现实也是，政府对北京托市明显，说的通俗一点是面子问题，说的冠冕堂皇一点是事关国际形象。所以，尽管种种迹象都在表明，北京房价即将大跌，也基本上会扛到奥运。

也许有网友会问，你讲的种种要大跌的迹象是指那些？除了炒家减少，成交量下滑外，当然还有很多迹象。一银根紧缩，央行不可能为了北京楼市而放开银根，为了国家资金安全，央行很可能在住宅与城乡建设部组建之际，重提取消期房；二趋势预期大降，让全国人民来北京买房是不现实的，指望所有的大学生都留在北京也是很荒谬的，在大型产业严重匮乏的北京市中心，不可能迎来人口的突然膨胀，而且必须是有强大购买力的人群；三北京城市规划的严重缺陷将在奥运中暴露出来，四环以外的继续“摊大饼”已经严重影响了城市布局，造成了无法在短期内更改的交通拥堵。当然，还有很多。

尹中立博士说：当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。到时，北京市住宅严重过剩的局面，将会使人们看见这样一种情境，许多人的财富都变成无人住得起的空房子，而大量的人连五环外的房子也住不起，我不相信，这会是一个国际化大都市的繁荣？