xiner - 2008-4-10 15:24:00
眼下，我国住房制度正处于相当复杂的变革过程中。一套“三分法”的改革方案趋于定型。也即根据城镇居民收入高、中、低三个档次，相应地供应不同的住房产品。相较而言，针对低收入家庭供应廉租房、经济适用房，以及针对高收入家供应纯商品住宅，比较容易推广和落实；而针对中等收入家庭的限价房和经济租用房就属于“高难动作”了。接下来，重点剖析一下限价房。
我国对限价房的认知和尝试，已历经五年时间。2003年，宁波市最早开始建设限价商品房，其背景是：从2002年开始，长三角房价涨幅加大，宁波尤其如此，为了平抑房价和解决百姓购房难的问题，宁波就成为第一个“食蟹者”。实践证明，确实在一定程度上缓和了房价高歌猛进的张狂劲儿。其后，杭州、大连、青岛等城市亦有所尝试。
2006年，官方对此有了明显的界定。在九部委联合出台的“十五条细则”中，明确规定：“中低价位、中小套型普通商品住房土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法”，即所谓的“双限双竞”。该政策目的在于稳定房价、满足中低收入群体的购房需求，带有一定住房保障色彩。但事实证明，绝大多数地方政府只落实了“70/90”政策，而没有明确要求限房价，仅有广州、北京、成都、南京等少数城市进行限价尝试。
其中广州市探索的力度较大，这跟广州高房价形势及张广宁市长的态度有一定关系；2006年成都曾高调推出60万平方米限价房用地，成都也是一个勇于尝试的城市，它是第一个把经济适用房有限制地向非本地户籍家庭开放的城市；北京的力度就更大了，这两年一直在住房制度上动作不断。《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》显示，计划三年建设1500万平米的“两限”普通商品住房。接下来评析一下这三个城市的相关运作情况。
首先，从选址上看，成都首批推出的四幅地块都位于三环以内较好地段，这一点与北京当初筹划推出的18块用地选址思路有相似之处；而广州推出的5幅土地都位于郊区。笔者比较赞同前者。因为限价房应该针对的是中等及中等偏下收入群体，从收入水平上衡量，应比经济适用房的目标群体略高一筹。政府对限价房的补贴也比经济适用房少。限价房应以市区（至少是近郊）和楼市热点板块为选址原则，这样才能真正惠及目标群体、有效稳定区域房价、有利于吸引开发商竞标。
其次，从销售价格控制上看，成都直接以行政手段确定价格，每平方米均价3800元的限价，比同地段、同类型楼盘均价低了10%左右。广州先是直接限销售价，但却比周边楼盘还要高出1000元，因此广受诟病，后来实行先竞房价、后竞地价。比较两地做法可知，成都模式是直接追求限价幅度，绝对保障限价效果；广州模式先是只考虑开发商的对限价的接受程度，后来演变成综合考虑开发商和目标群双方意愿，具体操作中还须政府进行利益平衡，技术性颇强。
再次，从土地出让方式上看，成都的四幅地块全由政府指定三家国资开发商，属协议出让方式，地价不得而知；而广州的五幅地块真正实行了“双限双竞”，结果还算理想。这两种模式明显后者更合理。从政策设计初衷考察，限价房的实施需应发挥出计划机制和市场机制的双重优势，理想的结果是开发商和政府各自让点利，中低收入群体因而受益。广州模式达到了这一目的，而成都模式却是政府让利太多，开发商却不一定会让利。成都的症结正在于没有竞地价，不符合“招拍挂”规则，市场机制缺席。
最后，从销售对象界定上看，成都限价房将面向本市中低收入家庭，无自有产权住房或现有住房人均建筑面积不超过16平方米。而广州限价房，经历了一个演变过程，前期两次推出土地时没有限定销售对象，2006年12月推出的两幅地块明确销售对象为：具广州市常住户口的中低收入家庭和本区域内征地拆迁安置户优先。虽然“十五条细则”中并未明确规定限价房需面向特定群体销售，但显而易见，该政策原本就是为中低收入群体谋福利的，也只有如此，才能维护政府让利的公正性。
进入2008年，限价房发展进入新阶段。建设部要求各地在今年6月底以前出台《2008-2012年住房建设规划》，目前大部分城市《2008年住房建设规划》已经出台，从中可以看出各地2008年住房供应的结构情况，其中相当多的城市提出限价房计划。如北京计划建设450万平方米，深圳提出“稳步推进限价商品住房政策”，武汉将“加大限价商品住房的建设规模”（90万平米），杭州规划“限价商品房建筑面积103.9万平方米”。
值得关注的是，2008年春节刚过，全国首个限价房——广州的保利西子湾以不分朝向、不分楼层一律6500元/平米开盘，当天共售出近700套单位，有100多套被中签者弃购。之所以没全部出清，原因是多方面的，如三房偏少，一口价的规则使排名靠后的人对被换挑剩下的房子不甚满意。从稳定房价的角度考量，保利西子湾确实具有一定的正面影响，周边部分楼盘纷纷调低售价，甚至比保利西子湾还要便宜，当然，这也与近期广州房价整体下滑的市场态势有一定关系。
从相关“游戏规则”的制定上看，目前个别城市如广州和北京已出台了相关规定，两地的重点内容相似。《广州市限价商品住房管理办法（试行）》要求：购买者必须同时符合四个条件：1.广州市城镇户籍人口；2.本人在广州市区没有独立套型住宅自有产权登记记录；3.男性年满25周岁，女性年满23周岁；4.个人申购的，本人税前年收入在10万元以下，以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。5年内不得出租和转让限价房，5年后出租或转让的，必须按出租或转让时市场价格与限价房购买价格之间差价的70%计算与补交土地收益价款。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定：供应对象是有北京市户口的中等收入住房困难的家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。要求人均住房使用面积15平方米以下，3人及以下家庭年收入8．8万元及以下，家庭总资产净值57万元及以下，４人及以上家庭年收入11．6万元及以下，家庭总资产净值76万元及以下。五年内不得转让所购住房，确需转让的由政府回购，5年后可上市，并需交纳35％收益金。
综合上述可知，限价商品住宅性质比较复杂。虽然2006年国家有一个比较模糊的规定，但其执行性极差，目前主要是由地方政府“自上而上”的进行探索，然后中央再加以引导。从产品定位上分析，限价房与经济适用房具有很大的相似性，各地既要建经济适用房，又要建限价房，如何有效且具有实操性地协调二者的建设比例和分配方式，有比较大的难度。
还有一个须提及的问题是，目前住房制度改革的市场化依然是国家的根本取向，如果说廉租房和经济适用房是无可非议的住房保障产品，那么限价房则是计划经济与市场经济作用下“混血儿”，其地位存在一定争议，如果其供应量过大，极有可能扰乱正常市场秩序，损害市场机制配置资源的有效性。比如，当初九部委“十五条细则”中规定：70%以上新建住宅都以限价形式销售，这明显是一种不合理的计划经济的思维模式，但限价房到底应该占多大比例，这需要地方政府根据各自的经济水平、家庭结构、居住情况而因地制宜，充分发挥执政智慧。或许，这需要几年之后，才能在全国范围探索出一条适合中国国情的限价房建设之路。