dreameye - 2008-3-25 11:23:00
作为房地产市场风向标的二手房中介业，去年第四季度以来，经历了一波业务收缩，甚至倒闭的浪潮，先是中天置业老板携款出逃事件，之后短短三个月里，又陆续出现了长河地产、中大恒基、创辉租售等有一定规模的房产中介大量关闭门店的事例。房地产中介行业正呈现出前所未有的危机。市场繁荣时期，在很多城市都会看到到房产中介一条街的奇观，而如今却是或者门庭冷落，或者人去铺空，经营难以为继。房地产中介行业出现如此大的反差的确让人深思。
房地产中介行业在整个房地产市场中起着非常重要的作用。在我国，二手房交易量占商品房总交易量的比例近年来逐渐呈现上升趋势，而2004年上海二手住房交易量曾经首次超过了一手住房交易量。可见，我国房地产中介行业在未来还是具有很大发展潜力和广阔市场的。现阶段房地产中介企业的频繁倒闭，是我国房地产中介行业走向成熟所需要经历的一环，透过中天置业、中大恒基、创辉租售等几家房地产中介的典型事例可以清楚地了解它们倒闭或关门的缘由，也能对目前我国房地产中介企业所存在的问题有基本的认识，从而提出积极的有针对性的措施和意见。
我国房地产中介行业是伴随着前几年房地产市场的迅猛发展而繁荣起来的，市场的供需两旺带动了一大批房地产中介企业的发展壮大。在市场繁荣景象的背后，房地产中介行业本身所存在的一些问题得到了很好的掩盖，房地产中介企业内部的问题也被无限缩小化，房地产中介行业所呈现出来的繁荣只是一种表面化现象。而现阶段房地产中介的倒闭潮则是前期问题发展到一定程度时所导致的必然结果，从这些问题的产生途径来看，可以分为企业内部和外部环境两个方面。
从企业发展的角度来看，企业内部的营运机制和管理往往对企业的可持续发展起着根本性的决定作用。对于房地产中介来说，在相同的政策和市场背景下，房地产中介的倒闭潮更主要地还是由其内部所产生问题而造成的，可总结为以下几方面。
第一、准入门槛不高。我国的房地产中介鱼龙混杂，成立房地产中介所需要的资质条件及规定要求都不高。往往是租个店面，借几张经纪人资格证书，买点办公用具，再招一些销售人员就可以开展业务了，经纪人的证书曾经成为一时的抢手货，比如高峰时上海租借费一度炒到每月2000元左右。而中介企业对于经纪人员也没有严格的资质要求，整个房地产中介行业的人员素质良莠不齐。据了解，目前在从事房产中介业务的人员里面，约有70%并不具备相关部门权威认可的从业资质，这就造成了房地产中介的服务水平和服务质量差次不齐，也为一些房地产中介的发展埋下了隐患。
第二、内部管理欠缺。目前我国的房地产中介行业还处于初级阶段，企业运作机制和管理模式都还不成熟，许多房地产中介的经营者在管理能力上存在欠缺，他们重视的是企业的经济效益，而往往忽略了企业内部的管理和运作，没有制定和形成长效的企业运营机制，由于内部管理松散混乱，经纪人员得不到有效约束，也就出现经纪人员频频走“私单”的现象以及一些其它的违规操作。如上海市执法部门在2005年曾“地毯式”检查了9573家中介机构，发现无证无照、违规交易等中介机构将近半数，这都给企业和整个行业带来了不良影响。
第三、诚信度较低。此前中国消费者协会的一项调查显示，房地产行业整体诚信度在被调查的12个行业中为最低水平，消费者普遍不满意，这也可以间接反映出房地产中介行业在消费者心中的满意度。由于中介行业的发展不成熟，没有形成统一的市场操作和规范标准，一些房地产中介经常利用这些漏洞采取一些诸如发布虚假信息、赚取差价、两头收钱、协议陷阱等非法手段来追求自己的最大利益，而像中天置业老板携款出逃这样的事例则更将房地产中介的诚信度降到了一个新的低点，连中介公司的老板都这么不牢靠，那这个公司的诚信度也就可想而知了。
第四、信息化进程滞后。房地产中介主要从事的是二手房的买卖和租赁业务，那么收集二手房房源的市场信息便成为了关键，也是房地产中介业务得以开展的前提。然而由于一些房地产中介在管理和信息收集方面的不完善，内部也没有实现完整统一的网络化运营平台，经常会出现这样的情况：一套通过房产中介挂牌并出售了的房子，过了一段较长时间后，一些房地产中介人员仍会打电话给原先的卖家询问房子的情况，可见这些房地产中介的市场信息是多么地滞后。
第五、战略扩张较盲目。一些房地产中介企业为了做大做强，在企业内部管理、运营机制和资金实力还不成熟的情况下，利用融资手段将企业的佣金收入甚至买家的订金及首期款用于企业的开店扩张。在房地产市场交易旺盛的条件下，由于门店的扩张能为企业开拓更广阔的经营渠道，为企业带来更为丰厚的经济收入，为此像创辉租售、中天置业等房地产中介纷纷采取了大肆扩张开店的战略。如创辉租售在发展初期喊出了“立足大深圳、密布珠三角、连锁全中国”的口号，短短三、五年便从50万注册资本的小公司发展为在全国拥有1800多家门店的行业领跑者。而一旦市场出现低靡，这些企业往往就陷入经营的困难，资金链的断裂导致其只能采取压缩门店规模、减少经营成本的手段来维持经营，这对于企业的长期发展是不利的，如果市场形势得不到好转甚至进一步恶化的话，这些企业能否继续经营下去也是问题。
如果说上述内部问题是部分房产中介关门倒闭的根本原因，那么，现阶段整个房地产业的外部环境则是加速其关门倒闭的主要原因。从外部环境来看，主要有以下几方面。
第一、房地产中介竞争激烈。近几年我国房地产市场的日益繁荣带动了房地产中介的大量产生，在这些房地产中介里，既有国有背景或外资背景的实力较为雄厚的企业，又有民营背景的中小企业，还有一些私人开的小中介。由于经营规模和资金实力的差异，在同等的市场环境下进行竞争，必然是那些规模较大、实力较强的中介企业抢得先机，从而占据市场的主导份额。那些小规模的、实力较弱的中介企业受限于自身条件，也只能在仅有的一点市场份额里去分一杯羹，其经营状况也就可想而知了。
第二、宏观调控影响市场发展。在我国房地产市场繁荣发展的阶段，房地产中介曾被人们看作是快速获利的便捷行当，只要有不断的房源以及不断的住房需求，那么赚取佣金就是水到渠成的事，只不过是赚多赚少的问题而已，房地产经纪人员一时也成为了求职的热门。然而，随着近几年我国加大对房地产市场的宏观调控，出台了一系列针对房地产市场的调控政策，特别是2007年国家出台的提高第二套房贷的首付比例和贷款利率，还有2007年全年六次加息和十次上调存款准备金率，都对当时住房需求的增长起到了明显的抑制作用。受此影响，深圳、广州、上海、北京等全国一线城市的房地产市场交易量出现持续萎缩，买卖双方的观望气氛变得浓厚起来，交易量的下滑直接造成一些中介无法继续经营。
第三、资金监管不规范。我国房地产中介行业本身就缺乏统一有效的监管原则以及规范体系，特别是针对交易资金的监管制度执行不严。虽然2007年1月22日，央行和建设部联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，规定房产中介必须通过银行专用账户结算交易资金，深圳早在2006年底出台了《深圳市房地产经纪行业管理办法》，规定未来的方向是通过独立的第三方监管房产交易资金。但这些政策都未得到强制执行，资金监管成为了空话，也为一些房地产中介利用制度漏洞谋取自己的利益创造了条件，特别是发展到如中天置业老板卷款逃逸那样的恶性案例，二手房交易资金的安全问题就显得更加突出了。
我国房地产中介行业近阶段所出现的大规模倒闭潮暴露了我国房地产中介企业的诸多弊端和问题，也是整个行业发展不成熟的集中体现，如何从根本上解决行业危机便成为了关键。
首先，房地产中介企业应更多地从自身做起，加强内部管理，提高经纪人员素质，提升服务水平和质量，规范运作机制，创建高度信息化、先进的工作平台，只有将这些内功修炼好，才能积极应对变化莫测的房地产市场。
其次，房地产中介企业应采用合理的融资手段。任何房地产企业包括中介企业要想继续发展壮大，首先必须通过不断融资来实现对企业的资本注入。近年来我国房地产市场由于其巨大的潜力和价值吸引了越来越多海外资本的关注，如21世纪中国不动产就先后募集了高盛战略投资(亚洲)公司2200万美元和美国艾威基金5200万美元的资金，未来几年该公司的目标是将在内地各大中城市建立60个区域分部，培养30000名经纪人;易居中国在发展初期吸引到了瑞士信贷集团之DLJ房地产基金、崇德基金、SIG和FARALLONCAPITAL四家海外基金2500美元的投资，并于2007年8月8日在美国纽约证券交易所成功上市，发行价13.8美元，开盘价18.12美元，融资约2.01亿美元，成为了中国第一只房地产经纪概念股。可见，通过吸引海外资金这一合理的融资手段可以让房地产中介企业的实力和规模都得到进一步地提升，对于企业今后的发展具有积极的促进作用。
再次，国家相关部门应严格资金监管制度。针对二手房交易环节中的交易资金监管应该严格地落到实处，要增加力度进行实施和监控，如近期上海率先推出的“上海公证处资金监管平台”以及正在酝酿中的二手房交易资金“第三方监管”平台，都将有效减少房地产中介环节中所发生的交易资金风险，从而保证交易资金的安全。
最后，在房地产中介未来的发展过程中，也可参照和借鉴国外发达国家的成熟经验。比如在美国，只要取得执照的房地产经纪人便可以独立承揽业务，而不必依靠某一房地产中介机构。同时美国的各家房产中介公司都相互合作，做到房源共享，所有参与买卖的房产都有一个MIS编号，凭借这个编号，任何一家的经纪人都可获得此房屋的信息，从而帮助客户进行交易。买方和卖方分别选择自己的中介，佣金统一由卖方承担，一般为5% ，这个5% 佣金是被买方中介和卖方中介平分的，有时还会被第三方参与信息提供的人分成。这样做对于买房人极为便利，只要选中一家中介，就可以浏览到所有房产信息，另外买卖双方通过各自选择的中介进行房产交易，也可以有效规避原先买卖双方共用一个中介时所发生的暗箱操作事件。
与国外发达国家相比，我国房地产中介行业的发展水平差距明显，随着市场竞争的日益激烈，中介行业也将逐步经历一个优胜劣汰的过程，经过行业内部的整合发展后，资金实力和发展规模都较小的房地产中介将逐步消失，取而代之的是一大批具有品牌效应和高素质经纪人员、提供高品质服务、内部管理严格、工作流程规范统一、信息化平台先进的规模实力都较强的房地产中介，在资源高度整合的情况下，我国未来的房地产中介也将呈现出集团化、规模化、网络化发展的趋势。