依照以往的经验，随着春季楼市逐渐回暖，相关的维权事件也可能会日渐增多，恰逢3.15消费者权益日即将到来之际，本刊特意邀请沪上多位经验丰富的律师为读者解读买房、交房等环节中曾发生的典型案例，希望读者能从中获得启示，丰富法律常识，加强维权意识。为安心买房、放心消费筑起一道天然屏障。
签约前 预订人对房型不满意 能否拒签购房合同？ 签订认购书时，开发商只提供大房型的房型图，到签合同时，如果对房型不满意，预订人能否以此为由拒签购房合同，并要求返还定金？
案情简介：
赵先生与某开发商于签订了一份《认购书》，约定于某日之前另行签订《商品房预售合同》。同日，赵先生交了5万元定金。但是，在赵先生签订认购书时，房产公司的宣传资料只有大房型的房型图，并未提供该房屋建筑设计平面图及房型图等相关资料，未让赵先生看房，也未提供《商品房预售合同》示范文本，借口说买房人多，催促赵先生签订《认购书》。
后赵先生依约定期限前往订立《商品房预售合同》，发现该房屋房型很不理想，交房日期也比认购书承诺的晚了五个月。赵先生提出退房，要求对方返还定金。房产公司认为赵先生在签署《认购书》时对房型是明知的，其也向赵先生阐明了房型、房价、付款、交房时间等情况，因此不同意退还定金。
交涉无果，赵先生遂委托律师将该房产公司诉至法院。
律师评析：
商品房认购书是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。若该买卖房屋主合同的条款在认购书中已经有了约定，则双方当事人应当接受；若当事人协商的主合同条款在认购书中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反认购书的约定，因此拒绝订立主合同则不能适用定金罚则。就本案而言，由于房产公司宣传资料只有大房型的房型图，因此在赵先生签订认购书时不可能看到该房屋房型图及建筑设计平面图等相关资料，也未让赵先生实地察看房屋，致使赵先生对房屋情况并不了解。房产公司也未向赵先生提供《商品房预售合同》条款样本，双方在《认购书》中也未就交房时间作出明确约定。在合同主要条款和房产公司不能达成一致的情况下，依据最高人民法院的司法解释，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，房产公司不能适用定金罚则，应该把定金返还赵先生。最终，房产公司在法官主持下与赵先生调解，把定金5万元全额返还给赵先生。
律师提醒：
无论是开发商还是购房者在签订房屋认购书时，应当就商品房预售合同中主要条款等相关事项予以明确，做好先期准备，避免留下隐患。在签订商品房预售合同时，双方无法就合同条款达成一致意见的，应当及时返还定金。
优先购买权 也有期限吗？ 出租人在出卖商铺前通知了承租人，但承租人却没有在给定的期限内主张优先购买权，此后他想反悔，能再次获得购买权吗？优先购买权也有期限吗？
案情简介：
钱某承租了本市某处商铺用于经营一家小店。2007年3月，该商铺的所有权人林某决定出售该处商铺，并告知了钱某，并给钱某留了三个月时间，让钱某好好考虑一下是否要购买该商铺。但钱某在林某给定的期限内没有向林某表示自己要购买该商铺。后来林某就以156万元的价格将该商铺出售给孙某，并与孙某签订了
房地产买卖合同，并于2007年8月25日，到房地产交易中心办理转让该商铺的手续，之后孙某取得了该商铺的所有权。但钱某得知此事后，又想购买该处商铺，就向法院提起诉讼，要求法院确认林某与孙某之间的房地产买卖合同无效，并要求行使自己对该商铺的优先购买权。此后法院判决驳回了钱某的诉讼请求。
律师评析：
本案涉及房屋承租人的优先购买权问题。对此问题最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第二百三十条也规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。结合本案，作为出租人的林某在出卖该商铺前提前了三个月通知了作为承租人的钱某，但钱某却没有在林某给定的期限内主张优先购买权，这明显表明钱某的优先购买权已丧失。
律师提醒：
承租人对租赁房屋的优先购买权是有期限的，应该在一定的期限内主张权力，否则就会丧失权力。
买房后 逾期交付“售后包租房” 退房是否维约？ 开发商逾期交房，买房人本可依约退房。可诉讼后不久，买房人遭遇了一家贸易公司的违约诉讼，说他退房构成违约。到底是什么原因呢？买房人能退房吗？
案情简介：
张小姐看中了一套正在开发建设的商铺，受该商铺先返还三年委托经营收益的广告吸引，张小姐与房产公司签订了一份商铺买卖合同，房款为20多万元。在补充协议中，约定房产公司把该商铺的三年委托经营收益提前一次性支付给张小姐，张小姐实际只要支付16.5万元房款。合同约定房产公司交房日期，逾期超过30日，张小姐有权退房。
在签订商铺买卖合同的同时，张小姐还与房产公司提供的某贸易公司签订了一份《委托经营合同》，约定自交房后3年内商铺委托贸易公司经营。